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楼面价最高超2.2万!今年合肥44宗高价地仅1家开盘 房企只比亏得少!
http://linxianbiny.cn2020-10-17

百瑞讯 1-10月份,合肥卖地105宗!

1-10月份,合肥土地出让面积8700亩!

1-10月份,合肥土地总成交金额889.43亿!

1-10月份,出让的44宗高价地中,开盘的却只有一个!

1、16年前10个月 合肥诞生44宗“高价地”

10月28日,合肥九区三县“地王潮”戛然而止,这也预示着合肥的土地市场风向标开始转变,但过去近一年的“地王盛宴”还是历历在目,久久不能让人平息。

据统计,在2016年1-10月份,合肥共卖地105宗,出让面积8700亩,土地总成交金额多达889.43亿,够合肥修几条地铁了。

不过话说回来,那些高价拿地的房企,现在还真的好吗?毕竟整个合肥不仅可能会在下周迎来第一场降雪,而可能已经率先进入寒冬。

说到高价地,那就需要先看看2016年合肥总共出让了多少宗高价地:

具体这44宗高价地块/项目来看,小编从中总结出了一些特点:

1、44宗高价地当中,九区有33宗,三县则有11宗。

2、从区域分布来看,新站区的高价地最多,多达7宗,其次是庐阳区的6宗和瑶海区的5宗,瑶海区的高价地块不要分布在龙岗板块,而久久没有住宅地推出的经开区则是0宗。

3、单价突破2000万/亩的地块有14宗。

4、突破万元/㎡大关的有24宗,毫无疑问,这些地块的未来产品价格几乎都会突破1.8万,部分项目的产品价格也会达到2.5万甚至3万。

5、首进合肥便高价拿地的房企有五个,分别是丽丰、建发、苏州高新等等。

备注:

1、小编列举的高价地块并不只是区域的单价地王或者楼面价地王项目。

2、房企最近新拿的高价地块也加入进去,不过大部分均没有动静。

2、44宗高价地仅一家开盘、七家认筹

从2016年年初至今,部分高价地项目拿地也已经有约10个月的时间,大部分项目也都到了入市或者将将入市的阶段。不过仔细观察这些高价地项目的最新动态来看,除了一家开盘、七家认筹之外,其他大部分项目要么还是处于前宣阶段,要么还是没有动静。

1、2016高价地块 仅一个项目开盘

根据小编统计的结果来看,只有一家开盘的项目便是蜀山区的项目了,且已经实现了两次加推。第一次是在10月上旬,第二次加推便是在11月12日,推出一栋高层和两栋洋房。从拿地到开盘,花山堡墅经历了将近9个月的时间。

2、七盘认筹 有盘开盘时间一推再推 有盘一天认筹十余组

在上面的44家高价地项目当中,目前正在认筹的项目大概有七家。而从各盘实际的认筹情况来看,有的项目认筹情况较为良好,而有的项目并不是特别理想,其开盘的时间也是一推再推。

在认筹的七家楼盘当中,瑶海、长丰分别有两个项目,肥西、政务和滨湖分别有一个项目。

当然,这其中也有认筹情况比较良好的项目,比如东城的。根据该盘工作人员的介绍,每天大概会有十余组客户认筹。

综合部分将将入市的高价地块项目来说,他们共同的特点便是:产品的价格有可能突破区域天花板的价格,而购房者已经出现了观望的态度。

3、36家楼盘进展缓慢

除去一家开盘和七家认筹的项目,大部分高价地项目的进度还是比较缓慢的。至于还有部分地块迟迟没有大动作的原因,小编把其总结为三点:

①:该房企储备地块较多,有些地块现在不需要立即开发。

②:该房企拿地失误,开发过程中遇到困境,停滞不前。

③:最新拿地的房企,有动静的不多。

在这36家楼盘/地块当中,8、9、10月份拿地的房企大部分均没有大动静,包括安徽水利、海亮、绿地、华邦等多宗地块。

有动作的项目也都大部分是处于前宣阶段,并没有实质性的进展,比如滨湖区的置地和包河的建发。

不过有进展缓慢的,当然也有进展很快的,比如说高新区的金茂&新华地块。在8月1日成功竞得高新区KI2-2号地块之后,其正式营销中心已经在如火如荼的建设,来看看项目的最新工程进度:

3、楼市调控40天 高价地项目生存已遇困难!

“不拿地是等死,拿地是找死”!虽然这个观点看起来有点过分,但是在限购之后再看那些当初疯狂拿地的举动,你还觉得过分吗?

不管你承不承认,合肥楼市正在悄然发生着下面这些变化,而这些变化也正是或即将是大部分高价地项目所遭遇的:

1、蓄客难、导客难:

在限购历经一个多月的时间之后,对于这样的变化,想必大家也都已经心知肚明。就拿北部某盘来说,本来说好的10月份开盘,之后推迟到11月份,现在再询问他们的开盘时间,工作人员只是用不确定给予答复。

当然,出现蓄客难的不仅仅只有北部的部分项目,位于合肥某新区的纯新盘同样遭遇了蓄客难的问题,目前只认筹了几十组客户,远远没有达到推出房源的套数。

2、加推一月仅去化五成 工作人员承诺买到房的机会很大:

说到购房者的机会逐渐变大,那就先来看看最近合肥多盘的开盘结果:

(红色代表已售 绿色代表可售)

从上面几张表格的内容来看,在限购之后,几乎所有的楼盘都没有“日光”,某盘在加推一个月之后去化更是只有五成,这也直接说明了购房者的买入机会正变得越来越大。

而本站小编最近在跑盘时得到的答复似乎更加印证了这一观点。东城某盘目前正在认筹,当问及前期意向客户有多少时,该盘工作人员只是用“买到的机会很大”给予回复。

3、“打折” “老带新”等优惠重现楼市:

现在少部分项目只是在开盘的时候会有一些优惠,不过在限购之后,其中的一个变化是:目前在合肥个别中高端楼盘已经可以申请额外优惠。

当然,以上的几个特点绝不仅仅是这几个项目出现的变化,市区几乎所有的项目应该都在经历这样的变化。

除此之外,据小编了解,部分楼盘已经开启了“老带新”的优惠,并主动寻求合作以求达到有效去化。

4、房企联合开发 以求分担风险?

对于这种变化,想必大家也都是心知肚明。从融创信达到融侨招商再到万科和文一,在不少房企高价拿地的背景下,合作开发好像逐渐成为了一种趋势。

某业内人士是这样评价房企合作开发的:在房地产行业新常态下,开发商之间的合作也将成为一种常态,合作发展的模式让房企能够用同等资金锁定更优质的资源,形成良好的品牌输出及轻资产运营的效果,提升资金投资回报率。

当然,该业内人士的说法显得轻了一点,说的重一点就是:合作开发不仅能达到互利共赢,而且能分担风险。想必高价拿地的房企不少是抱着后面的想法吧?这可能同时也佐证了部分高价地项目的生存已遇到困难!

4、上层喊话合肥房价不准上涨 房企如何应对楼市寒流?

从近期不少媒体的声音来看,此轮房地产调控属于“中央调控”,楼市过热的部分城市也不得不奉命遵守,合肥,不可幸免。如果还有所怀疑,那就来看看下面这两张流传的图片内容,或许你就真的明白了。

每一轮调控都是一次洗牌,应对正确的企业会越做越大,而无力支撑的企业可能再也看不到下一个春天。如何安然度过这个冬天,对不少房企来说是生死存亡的问题。

1、战略纵深的房企:手中有粮 心中不慌

对于在合肥已经深耕多年的房企来说,他们可能并不担心这个冬天怎么熬过去,一是因为经过过去近一年的楼市牛市,他们已然回笼了部分资金、二则是因为他们手中有“粮”,心中才不会慌。

但是对刚进合肥就遭遇限购的房企来说,可能就需要面临艰难的抉择了。刚新进入一个城市就遇到调控,到底是尽快卖掉回笼资金,还是坐待良机,一炮而红?

在群雄逐鹿的楼市背景下,如果第一个项目就悄无声息,后面的日子也就可想而知了!

刚刚进军合肥的碧桂园、苏州高新、新城、建发等房企是要好好考量一番了。

2、中小房企:细分业态 寻找生存之道

楼市降温、市场规范最受伤的一定是中小房企,因为销售困难,资金必然紧张,中小房企融资渠道窄、资金成本高、又缺乏纵深,现金流随时可能断裂、猝死。

当然,有一些中小房企铁了心还要继续干,也还有一定的资金实力,可以寻求细分业态的创新,寻找到生存之道。

除此之外,在市场上屹立不倒的企业,也需要调整产品定位,限购干掉了投资客以及高端改善型需求,但是中档产品却依然需求旺盛。同时,一定要做好预案,确保现金流的安全,否则一旦政策有变,一口气没有缓过来,调控之后即使有春天,可能也没有你什么事了!


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