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库存压力过大 京城降价“暗涌”逐渐转向“明潮”
http://linxianbiny.cn2020-09-12

  万科、碧桂园等龙头房企率先“低头” 全面降价“暗涌”变“明潮” 全国降价风吹落北京楼价。

  进入下半年,在大型房企努力向二三线突破,寻求新的业绩增长点的同时,二三线城市限购新政“可能即将出台”的信号再次“山雨欲来”。前有强势政策调控的“围追堵截”,后有信贷融资全面收紧以及年度销售业绩指标的“扼紧咽喉”。背水一战的众多楼盘项目似乎也只剩下了“大幅度降价”、“尽早尽多回笼资金”的华山一条路以求自保。近日,万科、碧桂园、绿地等国内龙头房企率先在全国范围内举起降价大旗,华南、华东区域的多个大盘以7.5折、8折前所未有的全面“优惠”,再次引爆市场需求,并迅速引起行业的“多米诺骨牌”效应。

  在全国降价潮的席卷之下,硬扛了大半年的北京楼市再也坐不住了,用某位开发商的话来说:北京楼市全面大范围降价指日可待。席卷全国的降价潮已经让大家看到,面临内忧外患的双面夹击,降价是必然趋势。现在北京开发商所考虑的,不是降不降的问题,而是怎么降有面子和降多少合适的问题。事实上,部分资金压力大的房企,已经开始了大幅降价的“自选”动作。

  种种迹象表明,在全国范围降价“暗涌”变“明潮”的大势下,北京楼市也已处于“全面降价”的前夜……

  ●龙头房企全国范围掀起“降价潮”

  “现在我们集团的态度非常明确,就是率先掀起降价促销风潮抢跑楼市,以争取在下半年市场冰冻季中争取主动。”近日在采访某国内大型房企CEO时,这位老总对本报明确表示。事实上,在7月份全国范围楼盘降价风潮中,碧桂园、万科、绿地、珠江等“地产大鳄”赫然在列,其对国内楼市的示范带动作用也相当明显。

  7月30日,深圳东碧桂园·十里银滩开盘,一次性推出的5000套住宅吸引了近两万人到场抢购,作为碧桂园19年来的首个滨海度假项目,开发商以“超出想象”的优惠幅度成功引爆关注。开盘均价8000元/平方米,当天成功认购的客户还可额外享受7.5折购房优惠。而此前该盘早已推出“诚意金客户购买洋房可获2万元抵4万元、别墅5万元抵10万元”的特大购房优惠,近期推出新优惠折扣后,多重优惠还可以同时享受。

  “周边楼盘单价基本都在一万以上,我们的折后价格对比周边几乎便宜了一半,价格优势太明显了,蜂拥而来的买房人几乎要把门槛踏平。”碧桂园集团某负责人表示。而在7月24日,碧桂园于南京的另一项目碧桂园·欧洲城也已开盘销售,和十里银滩一样,该项目也采取了极低的定价策略。

  低价促销、率先抢跑的开发商绝不止碧桂园一家。无独有偶,7月22日,深圳万科表示即日起至8月31日前,将发出10000张“万团卡”,启动为期50天的“万团大战”。所有参与活动的置业者,在12月31日前凡在深圳万科旗下11个项目开盘当天购买,即可享受最低折扣额外5000元优惠。而消息一出,绿地、恒大等品牌房企也积极响应,绿地上海多个项目给出至少2000元/平方米以上的价格降幅,其中降幅最大的项目,达到原价的8.5折。

  ●存量“库容”压力过于巨大

  大房企形成集体降价“默契”

  大房企的率先“低价摊牌”源于巨大的土地储备和供应存量带来的巨大压力。世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示,下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。世联地产华北策略资源中心[最新消息 价格 户型 点评]总经理刘春岩分析认为,2012年一季度全国楼市供销差将达到顶峰,价格面临很大的下行压力。

  不仅如此,由于上半年的政策调控导致不少货量的积压。据北京市房地产交易管理网统计,截至7月20日,北京市一手住宅库存量为10.7万套,这一数额处于今年最高点。而根据上半年北京市的销货速度,北京楼市的存销比达14.8。北京中原地产市场总监张大伟表示,这一存销比是最近三年来的新高,北京楼市积压已经到了十分严重的程度。

  同时,来自全国其他城市的数据显示,截至7月20日,上海可售一手住宅为53948套,面积为783.9万平方米。据中原地产预测,其存销比为12.4,库存也需要较长的消化时间。而截至7月20日,广州市的未售房源为73728套,可售房源为36034套,也显现出积压态势。在二三线城市如石家庄、郑州等地,库存量也在逐步攀升。

  在楼市调控压力不改的背景下,国内多位上市房企的高层几乎无一例外地都预判房价将会下跌,并计划在下半年进行销售策略的顺势调整。这其中金科集团副总裁李战洪的观点颇具代表性,他认为继2009年、2010年连续两年“大年”之后,今明两年楼市可能成为漫长的连续“小年”。持续困境下,北京、上海、广州等国内重点城市年底前将至少出现10%-20%的房价整体降幅。而万科、金地、中海等集团近期也纷纷发出“公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对”、“将积极主动地顺应市场变化的趋势,尊重市场实际情况合理定价”的积极信号,不难看出,众多大房企面对“降价”这一敏感词汇也不再像过去一样三缄其口,已然形成了遥相呼应的足够“默契”。

 

 ? ●京城降价“暗涌”逐渐转向“明潮”

  多个大盘出现4000元/平方米以上大降

  随着全国房价在“大鳄”带领下的连锁松动,北京市场上一些品牌房企也已经展开了积极呼应,并取得一定效果。来自搜房网数据监控中心统计显示,7月北京优惠打折楼盘数量为147个,环比6月激增60%。通州珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评]近日推出30套特价房,均价为14500元/平方米,较此前25000元/平方米的价格,该项目每平方米售价下调超过近万元。这是继去年月亮河公园降价万元推出特价房后,通州乃至整个北京今年出现公开最大降幅的楼盘。大兴区域的旭辉[简介 最新动态]御府项目近期推出150套“特价房”,销售均价17000元/平方米左右,比开盘定价21000元/平方米单价便宜了近4000元,也引起区域震动。

  再如通州区域另一大盘华业东方玫瑰[最新消息 价格 户型 点评],目前的成交价格仅在15000元/平方米上下,比开盘均价便宜了近20%,亦庄区域的金色漫香林近期推出了88平方米的特价房,每平方米直降6000元。此外,远洋地产[简介 最新动态]在京城的首个低密度高端别墅项目,位于奥北别墅区核心区域的远洋·傲北[最新消息 价格 户型 点评],目前均价25000元/平方米,与此前比较价格下跌达17%。而在上述大盘带动下,通州、大兴、房山等区域的项目也纷纷推出9折、 9.5折不等的折扣价……

  采访中多位专家表示,2009年下半年至2010年上半年,北京土地市场放量和拿地热情“双高”,这部分供应将在今年集中释放,纯新盘项目在所有入市项目中所占比重不断攀升。可目前,房企销售和融资渠道均不通畅,多数房企只能通过降价销售来实现现金回款。

  “这段时间公司天天开会到夜里10点以后,主要议题就是降价,8月份开盘的新一期房源价格很可能仅相当于上一期的8折,相当划算。”东部某开发商私下透露,该项目目前的策略就是率先用超低价PK周边竞品楼盘,争取市场主动。据本报从可靠渠道了解,近期不少房企的营销负责人都已经获得可降价10%的授权,个别房企的降价授权甚至达到20%以上,未来市场上将很可能不断有“足够让人心跳”的低价项目出现。

  ●专家观点●

  市场预期和心理暗示“双管齐下”

  部分大房企全国范围内的大幅度“促销”、“降价”对北京市场的心理暗示作用非常强烈。亚豪机构董事长王佩民表示,参考全国各重点城市数据,无论是上海、深圳还是北京,最近两个月排在成交榜单前列的都是价格与之前预期有较大幅度回落的楼盘。“隔靴搔痒”的打折优惠已经“提不起买房人的兴趣”。越来越多的开发商也认识到这一点并正在准备行动,一旦更多楼盘转变为直接打折售楼,则区域性降价潮就会很快形成。

  现在的促销优惠,非“重磅”不足以“动人”。某资深地产人士的话对当下的市场可谓一针见血。按照楼市惯例,房价折扣在9.5折以上,只能说是优惠,而不能说是打折,真正的打折,是9.5折以下开始,而从北京整体市场来看,现在9折以上的折扣基本很难再打动买房人,况且基准均价还是处于近年房价疯长后的高位。所以不能单单用折扣来衡量涨跌幅度。如果说有越来越多的项目推出8.5折及8折以下的折扣幅度,或者单价比周边同类楼盘均价低上至少15%-20%,这样的姿态恐怕才会触动买房人“坚强”的神经。

  “在目前楼市调控背景下,其他的营销手段都基本失灵,降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。随着下半年市场供应的不断增加,越来越多的楼盘只有寄希望于用低价换销售,而价格维持原地的楼盘销售惨淡,预计实质性降价促销的楼盘会大大增多。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

  “降价是大势所趋,开发商为追求资金回笼,很可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈,率先采取局部降价或促销措施。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受采访时也明确表示,目前市场普遍认为楼市降价的大潮将出现在下半年,在限购面很可能即将扩大的情况下,开发商肯定要抢跑政策大打价格战。事实上,从去年年底咬牙坚持至今的不少房企确实已经“快支撑不住了”,楼市的全面降价潮可以说是一触即发。

  “从目前看来,以价换量已成为楼市的大趋势,越早降价越能抢占市场份额。宁可多便宜点卖,也不能让资金链彻底断了。”一位开发商的话,代表了当下不少京城开发商的心声。


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